近年来，长租公寓市场，成为资本市场关注的焦点。

一来，政策红利诱人无比，去库存，售转租，让人看见了快速争夺市场，从中获得利润的巨大可能。

二来，居住人口基数摆在那里，刚需、投资和投机，无论经济好坏，房子永远是每个人关心的头等大事。

所以，邢弢那句，“北上广创业，不做房子做什么？”自然有他的道理。

这个曾在谷歌和百度等名企工作过的人，本来可以在上海安心做个房东，竟然曾经跑到优帕克，天天跟着销售、保洁、工程，满城市跑，找房源，甚至擦马桶。

“为啥？学东西。”然后，就这样，有了今天的盈家生活。

其实，从2015年起，长租公寓市场就成为各路人马厮杀的重要战场。

前有泊寓、城家等任性的土豪开发商和高大上懂管理的酒店，后有魔方公寓等看到风口砸重金培养团队和创业者的机构，还有自如、乐乎等借着势头想一飞冲天的运营商和公寓品牌，结果最后没等到长租公寓有明确的市场格局，却等来了什么都不缺的国家队。

可是，人们往往忽略一个事实，据了解长租公寓的物业方，未来也是“二八”开的样子，什么意思呢？分布式的小散依然占据接近八成的物业。

一篇文章，难把整个长租公寓市场聊透，今天锌财经讲的是，这个行业的置业人群——职业房东。

01

为什么选职业房东

《功夫》中的包租婆

人们的印象中，房东总是像周星驰《功夫》中“包租婆”的形象，尖酸刻薄霸道。

人们不喜欢这样的房东，房东也不愿意和租户发生更多关系。

“除了签合同、收租，其他时事情别来烦我！”“下水道坏了，网络不好，换灯泡，自己弄，别给我打电话！”

可是，细观现在的租住市场，二房东或者职业二房东，并不是像包租婆这样令人生厌。

他们是一个专业的人群，工作的大部分时间，都在催租、找房源、找客源。据了解， 40%的时间收房租、算水电；40%的时间找房源等等；20%处理杂事，比如带看房屋。

往小了讲，3、5个人各司其职，筹措一笔资金，就可以做房屋租赁生意，往大了讲，大部分品牌公寓，只要物业不是自持的，其实都是二房东。

“二房东都可以做总统，你想是什么情况吧。” 邢弢说，川普就是租赁运营企业起家，做保障房，其实就是二房东。

中国的人口大概是美国的6倍，理论上，这个行业未来可能不止10家A股上市公司。

但传统的二房东的生意，其实非常的简单粗暴。

举个简单的例子，一套分散式公寓，二房东花5000/月，从业主手里租过来5年，投资3万装修成本，随后6000租出去。

这样，二房东通过租金利差，两年半时间就可以回本，后两年半就是纯赚。

“人们通常忽略非租金性收益。”邢弢补充，这个收益历来就有。比如电费和网费，前者的成本可能是3毛或5毛每度，而网络铁通的价格比移动可是低不少。

长租公寓有时候很像上个世纪的筒子楼

但租客并不直接面向水电、煤气或者网络基础设施，所以，房东可以收1块每度的电费，用着铁通却收移动的价格。

这也成了许多社群和论坛中，关于品牌公寓吐槽最多的地方，比如租金本身就已经很贵，每个月的水电费却高的吓人。

就杭州魔方公寓的调研中发现，一个租户一个季度的租金是12795元，每月水电费大约在150元。而普通住房，一个人居住，水电费只是其1/3。

邢弢表示，“这样，用户体验肯定不好。”在他的理解中，二房东应该通过覆盖租户的生活服务，来覆盖上述“小聪明”的非租金性营收，通过增量拿到供应商的佣金。

他举例，比如租户要学车、买车、去医美微整形，如果租户和房东的关系好，信任就是选择的背书。而返佣这件事情，是无论通过何种渠道都会发生的。

所以，2011年，邢弢选择了优帕克，优帕克针对的是中高端人群，而服务这类人群的特点，就是有租后服务，租后服务是资产调优的关键。

“这套系统（服务体系），不光可以服务单个公司，更可以赋能二房东。”他补充道。

当年租房市场的格局，北有自如，南有思想家，但优帕克一年的租金流水，接近8亿，仅仅靠4000多套房子。

但生意终归是生意，尤其新兴市场，讲究的是规模和效率。

02

管理极限限制了增长空间？

“养一个人可以管30套房子，那么管300套房子，要几个人？” 邢弢提了这个问题，而接下来的问题是，如果管3000套房子呢？

规模化经营所带来的问题，包括人力数量的增加，组织层级的增多，从三三两两的群体，到数以百计的社群，再到规模化生产的工厂，所要经营成本的考量本身就是不同的。

“规模不经济，管理层级增多，人力成本上升，剪刀差就是亏损点，这个位置一般在200-300之间。”邢弢拿起笔，随手在咖啡厅的纸巾上画了起来。

物业持有者的分布图

邢弢保留了欧美喜欢在纸巾上记录的习惯

他解释道，这就像在淘宝店中，“夫妻店”一年100万销售额，毛利30万，净利20万，但是韩都衣舍，一个月做一亿，毛利也可能只有100万。

利润水涨船高，但是百分比断崖式下跌，这就是开发商的窘境。

地产商进入租赁市场，并不是什么新鲜事，前有潘石屹，后有万科，但对他们来说，租赁运营根本就是天外飞仙。

“开发商的本质是金融公司，很多活，他们不可能自己养人做，真要那么干就2了。”业内人士告诉锌财经潘越飞，土建、销售、设计都是外包，开发商唯一做的是评估，然后投钱，卖掉。

最常听到的开发商的“死法”就是资金链断裂，因为本质上，地产商就是钱。

当然，响应国家号召是没错的，万科第一个举手，然后有了3个涨停板。

售转租模式下，地产的生意完全变了个样子，前有土建，中间运营，最后资管退出，对开发商而言，熟悉的仅仅是第一个环节。

“彻底傻掉，开发商，找二房东合作也没戏，因为二房东也是通过养人扩大规模，没有调优的能力。”邢弢补充，针对二房东的智能硬件的芯片，盈家至少花了4000万。

盈家不动产资产管理系统PAMS

另一位业内人士的观点稍有不同，通常第一梯队开发商都会做自己的管理系统，可能外包，可能自己建团队，但是地方性的地产公司就比较难做到这一点。

“比如万科当年就是找一家Saas公司，做过一套工程成本造价的管理系统，当时花了2000万。”但后来据业内人士反映，这家Saas公司靠卖这套系统赚了至少1个亿，万科或许不知道，但知道了也许不会追究，因为不差钱。

而对于中小规模的二房东来说，通常会需要增加一个人来专门使用这样的SaaS系统，而未来，他们还要面临系统收费的问题。

所以，综上所述，似乎对于成为资管平台，二房东们有心无力，那么究竟什么才是资管平台的核心，资产调优能力？

03

政策红利下，开发商和国家队，既不会缺地，也不会缺钱。

而他们身后，还有饿了很久的金主爸爸银行们。

银行有银行的困难，一个没有合理风控，没有可靠数据，没有明确收益的市场，除了国家队，他们又能把钱塞给谁？

风控和数据维度

“无锡银行没有长租房的贷款项目，谁有空帮我问问上海银行肯不肯做无锡的项目，这个我已经验收交付，拿到第一笔租金，每年216万收入”，“银行不放贷，P2P利率又高，我们二房东哪里可以解决资金问题？”，“公寓行业火，但是运营苦啊，利润越来越薄了啊！”

甚至更有甚者，随便找到一个盈家的运营，上来就想寻求贷款，解决资金的问题。

据了解，目前长租公寓市场，拥有2000套以上物业的公寓大概500家，1万套以上的大约30家，而在2000和1万之间，却超过接近120万家。

“这些人家加起来约有8000万套房。”邢弢说，500家属于资本催化，而2000以下的属于自然生长。

自然生长，自然靠的是盈利。

还是一套分散式公寓，二房东花5000/月租进，6000/月租出为例，仅按租金算，需要30个月才回本。假如10套房，30万启动资金，简单的算，等拥有20套，即存够30万再次投入，大概需要2年半的时间。（每间套房月盈利1000，10套1万，赚到30万，正好2.5年。）

但是这些中小型的二房东，是贷不到钱的，既没厂房，又没抵押，都属于个体经营，早年在银行体制里，叫做轻资产运营公司。

“盈家要做的事情，就是让这30个月变成2个月。”邢弢补充，事实上，盈家能做到的事情，是预测这个房子的年租金到月租金，上下不相差几十块。

客群分析

“先把他的收入调优，然后给到资金杠杆，一口气能先给3万，再让房子的租金，从6000变成6500，其中300偿还银行的利息。”

当然，这是整套的服务流程，最后还有相应的资产证券化。

“资产价值提升叫资产管理，你把人家资产做败掉了，哪里还有提升可言？”邢弢解释，ABS的专业解释，是股权及资金成本调优，其作用是通过资产管理，如运营团队的方法和模式，让一个资产的年回报率，从1%调优到4%，加上房屋本身伴随地价的升值，能够达到6%。

甚至，有可能能够发Retis，做股权或者经营性收益调优的动作，“所以现在都是扯淡，金融投机。基础都还没有做好。”

就目前来看，二房东赚的仍然是信息不对称的钱，当然中介在其中也起到了推波助澜的作用。

中介收取一个月的租金，或者年租金的5%，而等到下一个租客来，或者转租的时候，这部分费用又会被分摊到租金中。

资产证券化流程

没人愿意干苦活，只赚服务性收益，所以行业一直没有转变。

“几十年了，一直这样。”邢弢的意思是，能否借着这波租赁政策的转变，改变这个行业，还需要时间，光靠他一个人并没有什么用。

QA

锌财经: 未来跟开发商的关系有可能往哪个方向走？

邢弢: 合作，我说说开发商的窘境，开发商的窘境是极其有趣的，以前开发商的商业模式很简单：买地、造房子、卖掉，整个动作叫开发。只要供应链、资金链不断就好了。开发商本质是干嘛？就是一家金融公司。他连土建也是外包的，设计是外包的，他唯一养人就是评估，后面搞钱，开发商以前是这么干活的，现在国家说不允许这么干了，为什么？你赚钱太暴利了，限购、限售、限贷，这个时候开发商懵了。你看一个新盘开出来它只能卖3万8，旁边二手房都得卖5万，他没办法，做不了。然后他怎么办？现在国家说给你条路:租售同权。但是所有的开发商都不知道租赁怎么做，于是他们就想到我们了。

锌财经:您现在做的是长租公寓，有没有可能复制到园区、写字楼？

邢弢:模式肯定是可以复制的，通过硬件把那个叫联合办公的人力成本降下来，比如原先一个联合办公的场地，3000平它要四个人管理，我现在可以降到一两个人，其余人可以做更多协同运营、企业服务。

但是暂时我们不做，现在还是集中精力做长租行业。

锌财经:会布局海外吗？

邢弢:近几年不太会，先把中国的做掉，不错了，4万亿，讲句难听点，4万亿，你做掉1%就是400亿，400亿，你一家流水400亿的公司，已经上市过好几回了，你别说发资产包400亿了，你更别说运营400亿了，而且这个市场还会越来越大，这就是不扯淡的活。

议

1.长租公寓市场陷入了典型的中国式难题，品牌公寓照搬照抄，不顾亏损，等着国家队收购。

2.资本催化不可用力过猛，不然折了用户体验，还赔了二房东的信心。

文章∣启明

编辑∣陵鱼

摄影∣黄硕

手绘∣陵鱼

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